Weitervermietungsmodell: Erweiterte Gewerbesteuerkürzung im Organkreis scheidet aus

Hält ein Gewerbebetrieb Grundbesitz in seinem Betriebsvermögen, das nicht von der Grundsteuer befreit ist, so mindert sich sein für die Gewerbesteuer relevanter Gewerbeertrag um 1,2 % des Einheitswerts, der zuletzt für den Grundbesitz festgestellt worden ist. Diese pauschale Kürzung soll eine Doppelbesteuerung des Grundbesitzes mit Gewerbesteuer und Grundsteuer abmildern. Reinen Grundstücksunternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, steht eine sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung zu, d.h. sie können ihren Gewerbeertrag um den Teil kürzen, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt, so dass eine Doppelbesteuerung in vollem Umfang vermieden wird.

Nach einem neuen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) ist die erweiterte Gewerbesteuerkürzung für ein Grundstücksunternehmen, das als Organgesellschaft sämtliche Grundstücke an eine andere Organgesellschaft derselben Organschaft verpachtet hat, auch dann zu versagen, wenn die pachtende Organgesellschaft den Grundbesitz an Dritte außerhalb des Organkreises weitervermietet. Im zugrunde liegenden Fall hatte eine Wohnungsanbieterin geklagt, die Konzernmutter und ertrag- wie umsatzsteuerliche Organträgerin war.

Zum Konzern gehörten (in der Rechtsform einer GmbH organisierte) Organgesellschaften, welche die in ihrem Eigentum stehenden Immobilien an die gleichfalls zum Konzern gehörende W-GmbH verpachtet hatten. Diese GmbH fungierte als zentrale Managementgesellschaft und war selbst nicht Eigentümerin von Grundstücken. Sie vermietete die Immobilien ihrer Schwestergesellschaften im eigenen Namen an fremde Dritte außerhalb des Organkreises, trug Aufwendungen und kümmerte sich um die Verwaltung der Grundstücke (sog. Weitervermietungsmodell). Die Pachtzahlungen an die Schwestergesellschaften verbuchte die W-GmbH als Aufwand, eine gewerbesteuerliche Hinzurechnung der Pacht nahm sie nicht vor.

Die Organgesellschaften mit Immobilienbestand beanspruchten für sich die erweiterte Gewerbesteuerkürzung. Das Finanzamt brachte jedoch nur die Kürzung in Höhe von 1,2 % des Einheitswerts in Ansatz. Das Finanzgericht gewährte der Klägerin die erweiterte Gewerbesteuerkürzung in erster Instanz, berücksichtigte jedoch auch die Hinzurechnung der Pachtzahlungen.

Der BFH gab nun der Revision des Finanzamts statt. Nach Gerichtsmeinung hatten die Organgesellschaften zwar ausschließlich ihren eigenen Immobilienbestand an die W-GmbH verpachtet und daher für sich betrachtet die Voraussetzungen der erweiterten Gewerbesteuerkürzung erfüllt. Die durch die gewerbesteuerliche Organschaft bedingten Besonderheiten standen der Anwendung der erweiterten Kürzung jedoch entgegen.

Hintergrund: Bei einer Organschaft ist der Gewerbeertrag des Organkreises durch Addition der getrennt ermittelten Gewerbeerträge des Organträgers und der Organgesellschaften zu bestimmen. Dabei sind unberechtigte steuerliche Be- und Entlastungen herauszurechnen, so dass Geschäftsbeziehungen innerhalb des Organkreises nicht zu Hinzurechnungen und Kürzungen führen, es sei denn ihre Wirkungen würden sich ausgleichen. Auch im sog. Weitervermietungsmodell sind nur die Geschäftsbeziehungen zwischen den Organgesellschaften zu betrachten.

Hinsichtlich dieser organkreisinternen Beziehungen würden auf Ebene des Organträgers die Pachterträge der einen Organgesellschaft durch die Pachtaufwendungen der anderen Organgesellschaft neutralisiert. Daher wäre die Korrespondenz zwischen der Aufwand- und der Ertragseite gestört, wenn die Pachterträge durch Anwendung der erweiterten Kürzung aus der gewerbesteuerlichen Bemessungsgrundlage herausgenommen würden, obwohl die korrespondierenden Aufwendungen (zumindest teilweise gewerbesteuermindernd) abgezogen werden könnten.

(aus: Ausgabe 01/2025)